잠실과 판교 아파트, 그리고 분당 아파트

최근 부동산 시장, 또다시 들썩이는 이유

최근 부동산 시장이 다시 한번 뜨겁게 달아오르고 있다. 서울과 수도권 일부 지역만 가격이 상승하는 ‘양극화 현상’이 심화되는 가운데, 토지거래허가구역의 해제 및 재지정, 정부의 과도한 시장 개입 등으로 시장은 계속해서 요동치고 있다. 2018년 이후 정부의 부동산 규제가 본격화된 이래, 시장은 안정보다는 혼란 속에서 방향을 잃고 있는 모습이다.
 
개인적으로 느끼는 가장 큰 문제는 우리나라의 부가 지나치게 부동산에 기반하고 있다는 점이다. 부동산 자산을 기반으로 한 부자들이 많고, 정부 또한 세수 부족 문제를 부동산을 통해 해결하려는 경향이 짙다. 이런 구조 속에서 부동산은 단순한 주거 수단을 넘어, 대한민국 경제에서 매우 특별한 의미를 지닌다.
 
게다가 전 세계적인 화폐 가치 하락 흐름 속에서, 부동산은 자연스럽게 우상향 자산으로 인식되고 있다. 정부 역시 집값의 급격한 하락보다는 점진적인 상승을 선호할 수밖에 없는 구조이기에, 부동산은 여전히 안정적인 투자처로 매력적이라고 생각한다.
 
물론 출생 인구 감소로 인해 장기적으로 부동산 시장에 대한 부정적인 전망도 존재한다. 그러나 나는 오히려 이러한 인구 구조 변화가 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 것이며, 수요가 탄탄한 핵심 지역의 가격은 평균 상승률을 초과할 가능성이 크다고 본다. 그중에서도 지금 내가 주목하고 있는 지역은 바로 성남시 분당이다.

부동산 초 양극화

 

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분당은 현재 저평가 상태일까?

서울에도 좋은 투자처가 많지만, 분당은 상대적으로 저평가된 지역이라는 점에서 투자 매력이 크다고 생각한다. 특히 향후 10년간 분당은 확실한 상승 모멘텀을 지니고 있다고 보고 있다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보기 위해, 우선 잠실과 판교의 아파트 시세를 비교해 보자.

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잠실 엘스 vs 판교 푸르지오그랑블 시세 비교

잠실의 입지를 개인적으로 더 높게 평가하고 있지만, 시장에서 잠실과 판교의 대장 아파트가 어떻게 평가받고 있는지 확인해 보자.
 
2025년 2월 기준으로 잠실 엘스 아파트 45평형은 36억 8000만원에 거래되었고, 2024년 12월 판교 푸르지오그랑블 44평형 역시 동일한 가격으로 거래되었다. 두 단지가 시장에서 비슷한 가치를 인정받고 있다는 의미다.

잠실 엘스 아파트와 판교 푸르지오그랑블 45평형 가격 비교

 

잠실엘스 45평형 실거래가

 

판교 푸르지오그랑블 44평형 실거래가

 
하지만 자세히 들여다보면, 단지 규모와 입지는 큰 차이가 있다.

잠실 엘스

잠실 엘스는 2008년 준공된 총 5,678세대의 대단지 아파트로, 2호선 잠실새내역과 인접한 초역세권 입지에 위치해 있으며, 한강 조망권도 갖추고 있다. 서울 전역으로의 교통 접근성이 뛰어나고, 롯데월드타워와 롯데백화점 등 대형 상업시설이 가까워 생활 인프라 또한 우수하다. 인근에는 한강공원과 잠실종합운동장이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공한다.
 
학군 측면에서는 대치동이나 반포 학군에 비해 다소 낮은 학업 성취도를 보이지만, 그래도 서울 상위권에 드는 학군으로 자녀 교육에도 좋은 환경이다. 특히, 잠실 MICE 개발, 한강 르네상스 프로젝트 등 대형 개발 사업의 수혜가 기대되어 미래 가치 또한 높다.

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판교 푸르지오그랑블

판교 푸르지오그랑블은 2009년 준공된 585세대 규모의 중소형 단지로, 신도시의 강점인 넓은 공원과 녹지로 쾌적한 주거 환경을 제공한다. 아직 분당만큼의 교육 인프라는 갖추지 못했지만, 고학력·고소득층이 거주하는 지역적 특성 덕분에 학업 성취도 역시 상위권으로 상승 중이다. 특히 잠실과 비슷한 시세를 형성하는 이유는 판교역 초역세권 입지와 IT·바이오 대기업 밀집으로 인한 직주근접 수요 때문일 것이다.

• 교통 인프라: 현재 신분당선을 이용해 강남역까지 약 16분 소요되며, 향후 용산까지 노선 연장 시 노선 가치는 더욱 상승할 것으로 전망된다. 또한 GTX-A 개통으로 삼성역, 서울역 등 주요 거점으로의 접근성도 크게 개선되고 있다.
• 고부가가치 기업 밀집: 판교·분당 일대에는 엔씨소프트, 카카오, 넥슨, 네이버 등 IT 대기업뿐 아니라, SK바이오팜, 차바이오텍 등 바이오·헬스케어 기업도 다수 입주해 있다. 최근에는 두산, 현대 등 대기업의 R&D 센터도 입주하며, 직주근접 수요가 더욱 늘고 있다. 여기에 백현동 MICE 개발, 용인·평택 반도체 클러스터 개발 등 대형 호재도 예정되어 있어 향후 가치 상승이 기대된다.

판교 1 테크노밸리 입주 기업

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분당 아파트의 저평가

분당의 가격도 살펴보자.

1. 서현동 시범단지 삼성한신 아파트 48평형의 최고가는 21억원
2. 이재명의 아파트 수내동 양지 금호아파트 48평형의 최고가는 22억 7천
3. 정자동 상록우성 46평형의 최고가는 21억 4천

서현,수내,정자 대장 아파트

 
앞서 비교한 판교 푸르지오그랑블과 비교하면 14~15억원 이상 시세 차이가 나는 상황이다. 이는 입지 차이보다는 신축 vs 구축의 차이가 더 큰 것으로 보인다. 분당의 핵심 지역인 서현·수내·정자의 대장 아파트들이 재건축을 통해 신축으로 거듭난다면, 시세는 판교 푸르지오그랑블을 추월할 가능성도 충분하다.

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10년 후 시세는 얼마나 오를까?

재건축이 완료될 시점을 약 10년 후로 가정하고, 잠실과 판교 아파트 시세의 향후 변화를 예측해 보자. 대한민국 아파트의 연평균 상승률은 과거 데이터를 기준으로 3~5% 수준이었다. 이를 기준으로 현재 시세인 36억 8000만원의 아파트가 10년 뒤에 형성할 수 있는 시세는 다음과 같다.

• 연 3% 상승 시: 약 49억 5000만원
• 연 5% 상승 시: 약 59억 9000만원

보수적으로 봐도 50억원 전후, 낙관적으로는 60억원에 가까운 시세가 형성될 가능성이 크다. 이 시점에 분당 아파트가 재건축 완료로 신축 프리미엄을 얻게 된다면, 판교나 잠실과 비슷하거나 높은 시세도 충분히 기대할 수 있다.

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지금이 분당 투자 타이밍?

서울 부동산도 매력적이지만, 나는 분당과 판교의 미래 가치에 더욱 주목하고 있다. 두 지역의 GDRP(지역 내 총생산)는 이미 송파구를 넘어섰고, 앞으로 그 격차는 더 커질 것으로 예상된다. 개발 호재, 직장 수요, 재건축 수요를 종합적으로 고려하면, 지금이 분당에 투자할 좋은 시기일 수 있다고 생각한다.
 
부동산 투자는 언제나 입지와 미래 가치에 주목해야 한다. 개인적으로 분당은 단순한 서울 외곽이 아닌, 경부라인 발전의 중심, 4차 산업혁명의 중심지가 될 가능성이 높다고 생각한다.